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Não há qualquer espécie de restrição imposta a estrangeiros para a compra de imóveis de qualquer tipo no Uruguai e nenhum requerimento para que estes estrangeiros estabeleçam qualquer tipo de domicílio no País. Qualquer pessoa, física ou jurídica, independentemente de sua nacionalidade ou local de domicílio, pode investir em imóveis no Uruguai, sejam ou não de caráter turístico, sem qualquer espécie de limitação, e quando da venda de seu imóvel podem repatriar o resultado do seu investimento sem a necessidade de qualquer espécie de autorização ou intervenção por parte das autoridades uruguaias.
O sistema tributário não discrimina os investimentos estrangeiros. No entanto, a carga fiscal é influenciada pelo veículo legal adotado para adquirir imóveis ou desempenhar atividades no Uruguai.
O mercado de câmbio uruguaio opera com total liberdade em relação às transações e posse de moedas estrangeiras e de metais. O Uruguai tem mantido uma política cambial que complementa o marco de liberalização da economia. O mercado financeiro de câmbio é totalmente liberalizado, e não há qualquer espécie de restrição quanto à compra e venda de moeda estrangeira. Da mesma forma, há total liberdade em transferências e remessas do e para o País em qualquer moeda.
Sim. Para os estrangeiros vindo ao Uruguai, é importante notar que este País não é signatário da Convenção de Haia no que diz respeito à legalização de documentos por meio da “apostille”. Todos os documentos vindos do exterior precisam ser legalizados perante o consulado uruguaio do local de origem do documento ou perante o consulado uruguaio com jurisdição sobre tal local.
Transparência. O Uruguai tem leis rígidas contra propinas e outras práticas de corrupção. Em 2005, o Uruguai constou em segundo lugar na América Latina (após o Chile) no Índice de Percepção de Corrupção da Transparência Internacional.
A obtenção de uma licença para residir no Uruguai não oferece grandes dificuldades. É permitido a estrangeiros residir permanentemente no Uruguai se eles atenderem a três princípios gerais: a) ter boa saúde, b) provar ter boa conduta, e c) ter meios suficientes para sustentar a si e à sua família.
A cidadania legal pode ser obtida por estrangeiros que tiverem residido no País por um prazo de, no mínimo, três anos (se se estabeleceram com suas famílias), ou de cinco anos (no caso de ausência de família), e em ambos os casos terem boa conduta.
As leis uruguaias contemplam a possibilidade de separar a titulação jurídica (propriedade) do direito do beneficiário de usufruir a mesma. Desta forma, o direito sobre a propriedade é dividido entre o seu proprietário (“nu proprietário”) e o usufrutuário, mediante a constituição de usufruto. Uma vez expirado o prazo pelo qual o usufruto foi instituído ou na hipótese de afastamento do usufrutuário, a propriedade na sua integralidade é restituída ao seu proprietário.
Um imóvel também pode ser transferido sob a forma de arrendamento. O arrendamento estabelece o direito de uso e de se beneficiar da propriedade por um período de tempo como se o arrendatário fosse o proprietário, sujeito às limitações contidas no contrato de arrendamento e pelo prazo nele estabelecido. No entanto, quando do término do prazo do contrato, a posse do imóvel retorna ao arrendador e o arrendatário perde todos os direitos à propriedade. A lei limita o prazo dos contratos de arrendamento a um máximo de quinze anos.
A existência jurídica e os direitos de propriedade sobre as unidades autônomas de um clube de campo, a administração e os direitos e obrigações dos proprietários destas unidades são regidas pelas Leis nºs. 10.751 e 17.292 (doravante denominadas simplesmente “Lei”). A Lei estabelece os requisitos para considerar os lotes como unidades imobiliárias autônomas e os direitos do proprietário de cada unidade sobre as áreas comuns do clube de campo que são parte da edificação.
Em geral, pode-se afirmar que estas unidades autônomas são reconhecidas pela lei como imóveis individualizados a partir do momento em que: (i) é concedida a aprovação municipal para os trabalhos de infra-estrutura do clube de campo; e é realizado o registro das plantas do projeto; e (ii) assinado e registrado o “Reglamento de Copropiedad” estabelecendo um ônus sobre cada unidade autônoma do clube de campo em favor dos outros co-proprietários como garantia pelo pagamento das despesas comuns.
Não obstante o acima exposto, a assinatura e o registro das promessas de venda sobre as unidades autônomas, cujos trâmites acima referidos ainda não estejam finalizados e, desta forma, ainda não podem ser reconhecidos como propriedades autônomas, é admissível em lei.
De acordo com o exposto acima, é obrigatório que o clube de campo tenha um “Reglamento de Copropiedad”, que regule detalhadamente a administração do clube de campo e os direitos e obrigações dos proprietários das várias unidades autônomas no que diz respeito à manutenção do clube de campo e à contribuição às despesas comuns do mesmo. Estes acordos sempre estabelecem um ônus sobre cada unidade autônoma em favor dos outros co-proprietários como garantia pelo pagamento das despesas comuns.
A Lei 17.292 regulamenta especificamente os direitos de propriedade com respeito às unidades autônomas ou lotes de clubes de campo e todas as áreas comuns dos mesmos, a contribuição de cada unidade às despesas comuns, a administração das áreas comuns, o tamanho dos lotes e outros assuntos pertinentes às acessões a serem erguidas nos lotes.
De acordo com a legislação uruguaia, com a morte de uma pessoa que não tenha deixado testamento, os descendentes diretos do falecido, sejam legítimos ou naturais, e em sua ausência, seus ascendentes, em conjunto com a esposa sobrevivente são considerados herdeiros do espólio do falecido. Na ausência de pais e esposa, os irmãos do falecido, sejam legítimos ou naturais, em conjunto com seus filhos adotivos, são considerados seus herdeiros.
A legislação considera descendentes diretos do falecido, sejam legítimos ou naturais, e em sua ausência, os pais, como “herdeiros obrigatórios”, e reserva a esta classe de herdeiros uma porção do espólio.
Mesmo por força de um testamento, uma pessoa que tenha “herdeiros obrigatórios”, no momento de sua morte, não pode dispor mais do que um determinado percentual de seu espólio em benefício de terceiros, nem pode modificar o percentual do espólio que corresponde a cada um destes “herdeiros obrigatórios”. O percentual do espólio a ser atribuído a estes herdeiros depende de seu número. No caso de um único filho, o percentual do espólio de que o testamentário pode dispor é de cinqüenta por cento do espólio. No caso de dois filhos, o percentual corresponde a um terço, e no caso de três ou mais filhos, o percentual é reduzido ao equivale a um quarto do espólio. Se não há filhos e os “herdeiros obrigatórios” são um ou ambos os pais, o testamentário pode dispor livremente de cinqüenta por cento do seu espólio.
Caso o proprietário de um imóvel localizado no Uruguai morra, os herdeiros correspondentes devem adotar os procedimentos legais pertinentes no Uruguai para a obtenção de uma declaração judicial de herdeiros.
O Código Civil Uruguaio contempla a existência de dois tipos de testamento: o testamento solene aberto que deve ser elaborado perante um notário público e perante três testemunhas sob a forma de um instrumento público, e o testamento solene fechado que é elaborado sob a forma de um instrumento particular e entregue a um notário público, em um envelope, devidamente lacrado e selado para garantir que não seja substituído, perante cinco testemunhas.
O Código Civil contempla, para determinadas circunstâncias especiais, a possibilidade de elaboração de testamentos com menos solenidades, mas a regra geral é a de que testamentos executados sob a forma de instrumento particular, ou que não sigam as solenidades legalmente prescritas, são considerados nulos e não produzem qualquer efeito jurídico.
O Uruguai tem uma excelente legislação imobiliária análoga ao Sistema Torrens, de acordo com a qual o título de um imóvel e todos os direitos pertinentes a imóveis, de forma a serem válidas perante terceiros, precisam ser registrados no registro público competente. A ordem cronológica em que estes direitos são registrados dão precedência aos vários direitos registrados com respeito à propriedade.
Desta forma, todas as transações imobiliárias e a maior parte dos contratos que criam direitos, tais como direitos reais sobre imóveis precisam ser assinados perante um notário público (“Escribano”), mediante instrumento público e registrado no registro de imóveis do departamento de localização da terra em questão.
É comum que as partes, ao chegarem a um acordo para a compra e venda de qualquer tipo de imóvel, seja um edifício urbano, uma casa de verão ou de campo, assinem um acordo preliminar, normalmente chamado “Boleto de Reserva”.
Normalmente o acordo preliminar estabelece um prazo de 30 a 60 dias para a condução do processo de “due diligence” e a busca do título da propriedade, sujeitando a assinatura de um contrato final à existência de um título de propriedade, sem restrições, em nome do vendedor.
O “Boleto de Reserva”, de maneira similar a um memorando de entendimentos, estabelece os principais termos e condições do negócio a ser firmado.
A lei uruguaia contempla, no caso de uma transação imobiliária onde o preço de compra deve ser pago em mais de uma parcela, a assinatura de uma promessa de venda a ser assinada perante um Escribano e, substancialmente, na forma de um compromisso definitivo de compra e venda, que, mediante registro no registro de imóveis, dá proteção integral aos direitos do promitente comprador sobre a propriedade em questão em relação a quaisquer outros direitos criados sobre esta terra, qualquer ônus criado ou imposto por um juiz competente em relação ao mesmo ou qualquer outra circunstância que possa afetar o direito do vendedor de dispor de sua propriedade, que possa ser registrado posteriormente ao registro da promessa de venda.
Esta Lei contempla a possibilidade de que, caso o vendedor inadimpla com suas obrigações estabelecidas no contrato de compra e venda ou esteja impossibilitado de fazê-lo por qualquer razão (inclusive morte, liquidação ou falência, etc), o juízo competente, mediante a verificação de que o preço de compra foi pago integralmente ou o depósito do valor da compra realizado perante tal juízo, deve determinar a entrega da propriedade ao comprador em nome do vendedor.
Conforme afirmado anteriormente, os contratos de compra e venda, assim como a promessa de venda de imóveis, devem ser assinados perante um Escribano em seus livros. Um contrato de compra e venda assinado por instrumento particular é considerado nulo e não produz efeitos jurídicos.
O registro do contrato de compra e venda o torna válido e eficaz perante terceiros a partir do momento do seu registro. Se não for registrado, o contrato somente é válido entre as partes signatárias.
Todas as transações imobiliárias estão sujeitas a um imposto de transferência da terra (“ITT”) equivalente a dois por cento (2%) do valor fiscal da propriedade, paga tanto pelo vendedor como pelo comprador. Geralmente, o valor fiscal da propriedade é consideravelmente mais baixo do que seu valor de mercado, e, em que pese o risco de generalização, pode ser estimado em cerca de 50% do valor de mercado, embora, certamente, em alguns casos, esta estimativa não seja muito precisa.
O ITT é depositado com o Escribano mediante a assinatura ou da promessa de compra e venda ou do contrato de compra e venda, e é o Escribano quem realiza o seu pagamento antes do registro do contrato.
Se antes da outorga da escritura de venda e comporá as celebraram um contrato de promessa de venda e compra, o ITT deverá ser pago na outorga da promessa de venda e compra. Então, este imposto não será devido novamente no momento da outorga da escritura.
Outra despesa a ser levada em conta são as contribuições previdenciárias incidentes sobre os honorários do Escribano, que somam, aproximadamente, 0,55% mais IVA (Imposto sobre Valor Agregado de 22%) sobre o preço de compra. Originalmente considerado como parte dos honorários do notário, atualmente tem se tornado usual considerá-las como uma despesa separada.
De acordo com a legislação uruguaia, o regime legal matrimonial no que diz respeito aos bens adquiridos durante o casamento é o do país em que o casal teve seu primeiro domicílio conjugal.
Portanto, se este domicílio for situado no exterior, então as leis daquele país regulam o regime de bens do matrimônio.