No existe ninguna especie de restricción impuesta a los extranjeros para la compra de cualquier tipo de propiedad en Uruguay y no se exige ningún requerimiento para que estos extranjeros establezcan cualquier tipo de domicilio en el país. Cualquier persona, natural o jurídica, independientemente de cual sea su nacionalidad o local de domicilio, podrá invertir en inmuebles en Uruguay, sean o no de carácter turístico, sin ninguna especie de limitación, y en el caso de que haya venta del inmueble podrán repatriar los resultados de sus inversiones sin que haya la necesidad de cualquier tipo de autorización o intervención por parte de las autoridades uruguayas.
El sistema tributario no discrimina las inversiones extranjeras. No obstante, la carga fiscal se ve influida por el vehículo legal adoptado para adquirir inmuebles o desempeñar actividades en Uruguay.
El mercado de divisas uruguayo opera con la más amplia libertad en relación a las transacciones y pose de monedas extranjeras y de metales. Uruguay ha mantenido una política de cambio que complementa el marco de la liberalización de la economía. El mercado financiero de cambio de divisas es totalmente libre, y no existe ningún tipo de restricción en relación a la compra o venta de moneda extranjera. De esta misma forma, existe una total libertad para las transferencias y envíos de dinero, desde y hacia el País y en cualquier tipo de moneda.
Sí. Para los extranjeros que llegan a Uruguay, es importante hacer notar que este País no es signatario de la Convención de la Haya en lo que se refiere a la legalización de documentos por intermedio de la “apostilla”. Todos los documentos provenientes del exterior necesitan ser legalizados por intermedio del consulado uruguayo del local de origen del documento o a través del consulado uruguayo con jurisdicción sobre el mismo local antes citado.
Transparencia. Uruguay posee leyes estrictas en contra de las coimas y otras prácticas de corrupción. En el año 2005, Uruguay estaba ubicado en el segundo lugar de Latinoamérica (Primer lugar Chile) en el Índice de Percepción de Corrupción de la Transparencia Internacional.
La obtención de un permiso para residir en Uruguay no presenta grandes dificultades. Está permitido que los extranjeros residan permanentemente en Uruguay desde que atiendan a tres principios generales: a) Gozar de buena salud, b) comprobar buena conducta, y c) poseer medios suficientes para sustentarse y sustentar a su familia.
La ciudadanía legal puede ser obtenida por los extranjeros que hayan residido en el país por el plazo mínimo de tres años (si se han establecido con sus familias), o de cinco años (en el caso de ausencia de familia), y en ambos casos poseer buena conducta.
Las leyes uruguayas contemplan la posibilidad de separar la titulación jurídica (propiedad) del derecho de usufructo del beneficiario de ésta. De esta manera, el derecho sobre la propiedad es dividido entre el propietario (propietario de hecho) y el que hace usufructo, mediante la constitución de usufructo. Una vez expirado el plazo por el cual el usufructo fue instituido o en la hipótesis del alejamiento del que hace usufructo, la propiedad es restituida al propietario.
Un inmueble puede ser transferido en la forma de arriendo. El acto de arrendar establece el derecho de uso y de beneficiarse de la propiedad por un período de tiempo como si el arrendatario fuera el propietario, sujeto a las restricciones contenidas en el contrato de arriendo y por el plazo que en él se establezca. No obstante, cuando el plazo del contrato haya terminado, la pose del inmueble vuelve al arrendador y el arrendatario pierde todos los derechos de la propiedad. La ley limita el plazo de los contratos de arriendo a un máximo de quince años.
La existencia jurídica y los derechos de propiedad sobre las unidades autónomas de un club de campo, la administración y los derechos y deberes de los propietarios de estas unidades son regidas por las leyes nºs. 10.751 y 17.292 (posteriormente denominadas simplemente “Ley”). La ley establece los requisitos para considerar los terrenos como unidades inmobiliarias autónomas y los derechos del propietario de cada unidad sobre las áreas comunes del club de campo que hacen parte de la edificación.
Generalmente, se puede afirmar que estas unidades autónomas son reconocidas por la ley como inmuebles individualizados a partir del momento que: (i) se concede la aprobación municipal para los trabajos de infraestructura del club de campo; y (ii) firmado y autenticado el “Reglamento de Copropiedad” estableciendo un valor sobre cada unidad autónoma del club de campo a favor de los otros propietarios como garantía por el pago de los gastos comunes.
No obstante a lo anteriormente expuesto, la firma y el registro de los compromisos de venta sobre las unidades autónomas, cuyos trámites anteriormente mencionados y que todavía no se hayan concretado y, de esta manera, todavía no pueden ser reconocidos como propiedades autónomas, es admisible en la ley.
De acuerdo con lo que se ha expuesto anteriormente, es obligatorio que el club de campo posea un “Reglamento de Copropiedad”, que regule detalladamente la administración del club de campo y los derechos y deberes de los propietarios de las unidades autónomas en lo que se refiere a la manutención del club de campo y a la contribución de los gastos comunes del mismo. Estos acuerdos siempre establecen un valor sobre cada unidad autónoma a favor de los demás copropietarios como garantía del pago de los gastos comunes.
La ley 17.292 regula específicamente los derechos de propiedad en relación a las unidades autónomas o terrenos de clubes de campo e de todas las áreas comunes de los mismos, la contribución de cada unidad para los gastos comunes, la administración de las áreas comunes, o el tamaño de los terrenos y de otros asuntos pertinentes a las accesiones que sean erguidas en los terrenos.
De acuerdo con la legislación uruguaya, con la muerte de una persona que no haya dejado testamento, los descendientes directos del fallecido, sean legítimos o naturales, y en su ausencia, sus ascendentes, en conjunto con la esposa sobreviviente son considerados herederos del expolio del fallecido. En la ausencia del padre y la esposa, los hermanos del fallecido, sean legítimos o naturales, en conjunto con sus hijos adoptivos, son considerados sus herederos.
La legislación considera descendientes directos del fallecido, sean legítimos o naturales, y en su ausencia, los padres, como “herederos obligatorios”, y reserva a esta clase de herederos una porción del expolio.
Incluso por fuerza de un testamento, una persona que posea “herederos obligatorios”, en el momento de su muerte, no puede disponer de más que un determinado porcentaje de su expolio en beneficio de terceras personas, ni puede modificar el porcentaje del expolio que corresponde a cada uno de esos “herederos obligatorios”. El porcentaje del expolio que será atribuido a estos herederos depende de su número. En el caso de un hijo único, el porcentaje del expolio en el que el testamentario puede disponer es de un cincuenta por ciento del expolio. En el caso de dos hijos, el porcentaje corresponde a un tercio, y en el caso de tres o más hijos, el porcentaje se reduce al equivalente de un cuarto del expolio. En el caso de que no haya hijos y los “herederos obligatorios” es uno o ambos padres, el testamentario puede disponer libremente del cincuenta por ciento de su expolio.
En el caso de que el propietario de un inmueble ubicado en Uruguay fallezca, los herederos correspondientes deben adoptar los procedimientos legales pertinentes en Uruguay para obtener una declaración jurídica de herederos.
El Código Civil Uruguayo contempla la existencia de dos tipos de testamento: el testamento solemne abierto, que debe ser elaborado ante un notario público y ante tres testigos bajo la forma de un instrumento público, y el testamento solemne cerrado que es elaborado bajo la forma de un instrumento particular y entregado a un notario público, en un sobre, correctamente sellado y lacrado para asegurarse de que no sea sustituido, ante 5 testigos.
El Código Civil contempla, para determinadas circunstancias especiales, la posibilidad de elaboración de testamentos con menos solemnidades, sin embargo, la regla general es la que los testamentos ejecutados bajo la forma de instrumento particular, o que no sigan las solemnidades legalmente prescritas, son considerados nulos y no producen ningún efecto jurídico.
Uruguay posee una excelente legislación inmobiliaria análoga al Sistema Torrens, de acuerdo con la cual el título de un inmueble y todos los derechos pertinentes a inmuebles, de formas que sean válidas ante terceros, necesitan ser registrados en el registro público competente. El orden cronológico en el que estos derechos son registrados precede a diferentes derechos registrados con respeto a la propiedad.
De esta forma, todas las transacciones inmobiliarias y la mayor parte de los contratos que crean derechos, tales como los derechos reales sobre inmuebles, necesitan ser firmados ante un notario público (“Escribano”), mediante un instrumento público y registrado en el registro de inmuebles del departamento de localización de la propiedad mencionada.
Es muy común que las partes, cuando llegan a un acuerdo para la compra y la venta de cualquier tipo de inmueble, sea este un edificio urbano, una casa para el veraneo o en el campo, firmen un acuerdo preliminar, generalmente llamado de “Promesa de Reserva”.
En general el acuerdo preliminar establece un plazo de 30 a 60 días para la conducción del proceso de “due diligence” y la búsqueda del título de propiedad, sometiendo la firma de un contrato final a la existencia de un título de propiedad, sin restricciones, a nombre del vendedor.
La “Promesa de Reserva”, funciona de forma similar a un memorando de entendimientos, establece los principales términos y condiciones del negocio a ser firmado.
La ley uruguaya contempla, en el caso de una transacción inmobiliaria donde el precio de compra debe ser fraccionado en más de una cuota, la firma de una promesa de compraventa a ser firmada ante un Escribano y, substancialmente, en la forma de un compromiso definitivo de compra y venta, que, mediante un registro en el registro de inmuebles, ofrece la protección integral de los derechos del promitente comprador sobre la propiedad mencionada en relación a cualquiera de otros derechos creados sobre esta propiedad, cualquier gravamen creado o impuesto por un juez competente en relación al mismo o a cualquier otra circunstancia que pueda afectar el derecho del vendedor de disponer de su propiedad, que pueda ser registrado posteriormente al registro de la promesa de compraventa.
Esta ley contempla la posibilidad de que en el caso de que el vendedor no cumpla con sus obligaciones establecidas en el contrato de compraventa o esté imposibilitado de hacerlo por cualquier otra razón, (incluso por muerte, liquidación o quiebra, etc.), el juez competente, mediante la confirmación que el precio de compra fue abonado integralmente o el depósito del valor de la compra realizado ante tal juicio, debe determinar la entrega de la propiedad al comprador en nombre del vendedor.
Conforme a lo que fue afirmado anteriormente, los contratos de compra y venta, así como el compromiso de compraventa de inmuebles, deben ser firmados ante un Escribano en sus libros. Un contrato de compra y venta firmado por un instrumento particular es considerado nulo y no posee efectos jurídicos.
El registro del contrato de compra y venta es válido y eficaz ante terceros a partir del momento de su registro. En caso de que no sea registrado, el contrato solamente será válido entre las partes signatarias.
Todas las transacciones inmobiliarias están sometidas a un impuesto de transferencia de tierra (“ITT”) equivalente al dos por ciento (2%) del valor fiscal de la propiedad, pagada tanto por el vendedor como por el comprador. En general, el valor fiscal de la propiedad es considerablemente mucho más bajo que su valor en el mercado, y, que pese al riesgo de generalización, puede ser estimado alrededor de un 50% del valor del mercado, sin embargo, es cierto, que en algunos casos, esta estimativa no es muy exacta.
El ITT es depositado con el Escribano mediante la firma o del compromiso de compraventa o del contrato de compra y venta, y es el Escribano el que realiza el pago antes del registro del contrato.
Si antes de otorgar la escritura de compraventa, las partes celebran un contrato de promesa de compraventa, el ITT deberá ser pago en la ejecución de la promesa de compraventa. Por lo tanto, este impuesto no será cobrado nuevamente en el momento de la ejecución de la escritura.
Otro gasto que se tiene que llevar en cuenta es el de las contribuciones de previsión incidentes sobre los honorarios del Escribano, que suman, aproximadamente, el 0,55% más IVA (Impuesto sobre el Valor Agregado de 22%) sobre el precio de compra. Originalmente considerado como parte de los honorarios del notario, actualmente se ha hecho común considerarlos como un gasto aparte.
De acuerdo con la legislación uruguaya, el régimen legal matrimonial con respecto a los bienes adquiridos durante el casamiento corresponde al del país en el que la pareja tuvo su primer domicilio como matrimonio.
Por lo tanto, si este domicilio está ubicado en el exterior, entonces las leyes de aquel país regularán el régimen de los bienes de matrimonio.